동시진행 전세사기, 부동산 중개했을 뿐인데 피의자?

안녕하세요, 여러분의 인생을 지켜드리는 변호사, 배한진입니다.

최근 사회적으로 큰 문제가 되고 있는 ‘전세사기’에 대해 이야기 나누고자 합니다.

특히 매매와 전세 계약을 동시에 진행하는 동시진행 전세사기, ‘동시진행 수법’에 대해 심도 있게 다뤄보겠습니다.

단순히 중개 업무를 수행했을 뿐인데 사기 공범으로 몰려 억울하게 수사를 받는 공인중개사분들이 적지 않습니다.

3줄 요약

동시진행 수법은 사기 일당이 바지 집주인 명의로 집을 매수하고, 시세보다 높은 전세 보증금으로 매매 대금을 치른 뒤 남은 돈을 리베이트로 나눠 갖는 구조입니다.
공인중개사가 리베이트를 수취한 사실이 계좌 거래 내역으로 드러나면, 법원은 사기 구조를 인지했을 가능성(미필적 고의)을 폭넓게 인정하는 경향이 있어 조기 대응이 중요합니다.
세입자는 임대인 대면 및 등기부등본 확인, 전세보증보험 가입 여부 확인, 잔금 후 등기부등본 재확인이라는 3가지 원칙으로 피해를 예방할 수 있습니다.

동시진행 수법 전세사기의 구조

동시진행 수법은 이름 그대로 매매 계약과 임대차 계약이 동시에 이루어지는 방식입니다.

사기죄 전반의 성립요건은 사기죄 성립요건과 처벌 총정리에서 확인할 수 있습니다.

보증금 미반환이 시장 상황 때문인지, 처음부터 계획된 사기 구조인지에 따라 임대인의 책임도 달라지는데, 이 구분은 깡통전세 보증금 미반환, ‘못 준 것’과 ‘안 준 것’은 법적으로 천양지차입니다에서 다룹니다.

이 수법은 아래와 같은 단계로 진행됩니다.

사기 일당의 접근: 집주인이 매물을 내놓으면 전세사기 일당이 접근해 비싸게 팔아줄 테니 임차인 모집과 매매 계약을 동시에 진행하자고 제안합니다.
바지 집주인 등장: 미리 섭외해 둔 ‘바지 집주인’ 명의로 여러 채의 집을 매수합니다. 이들이 언론에서 말하는 ‘빌라왕’이 됩니다.
높은 보증금 및 리베이트: 시세보다 높게 책정된 전세 보증금으로 매매 대금을 치르고, 남은 금액은 사기 일당이 리베이트로 나눠 갖습니다.
피해 발생: 부동산 경기 침체 시 보증금 반환 능력이 없어지며, 세입자는 돈을 잃고 중개사는 공범으로 몰리는 상황이 발생합니다.

공인중개사 또한 억울하게 사기 혐의로 수사를 받는 경우가 많습니다.

단순히 업무를 수행했다고 생각할 수 있지만, 법원은 ‘미필적 고의’를 상당히 넓게 해석하고 있습니다.

수사 과정에서 계좌 거래 내역을 통해 리베이트 수취 사실이 모두 드러나게 됩니다.

여러 건의 리베이트가 확인될 경우, 사기 구조를 인지했을 가능성(미필적 고의)이 인정되기 쉽습니다.

이런 판단 구조는 다른 유형의 사기 사건에서 기망행위·편취 의도가 정황으로 판단되는 방식과도 유사한데, 사기 무죄, 대환대출 컨설팅이 작업대출 공모로 몰렸다면 어떻게 대응해야 할까?에서도 확인할 수 있습니다.

따라서 초기부터 법률 전문가의 도움을 받아 신중하게 대응하는 것이 필수적입니다.

소중한 보증금을 지키려면 임대차 계약 시 반드시 지켜야 할 원칙이 있습니다.

임대인 대면 및 등기부등본 확인: 신분증을 통해 인적 사항을 직접 대조하고, 등기부등본상 권리 관계(근저당 등)를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
전세보증보험 가입 가능 여부 확인: HUG 등 전세보증보험 가입이 가능한 매물인지 확인해야 합니다. 임대인이 협조하지 않는다면 위험 신호일 수 있습니다.
잔금 후 등기부등본 재확인: 잔금을 치른 후 1주일 이내에 다시 등기부등본을 발급받아 소유권 변동이나 새로운 근저당 설정 여부를 반드시 체크해야 합니다.

초기 수사·대응 단계에서의 진술이 사건 전체 방향에 미치는 영향은 사기죄 형량 결정의 핵심 기준, 실형 위기에서 선처를 이끌어내는 법리적 대응에서도 다룹니다.