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감정평가사가 고객으로부터 특정 가액 범위에 맞춰 감정평가를 해 달라는 요구를 받고 이에 응했다는 이유로 감정평가사법 위반 혐의로 수사를 받는 경우가 있습니다.
아래 내용은 이러한 사건을 재구성한 사례를 바탕으로 정리한 것으로, 사건마다 증거관계와 결과가 다르며 동일한 결과가 모든 사건에 보장되는 것은 아닙니다.
의뢰인은 감정평가사로서 고객으로부터 적정가액의 범위를 넘은 특정 가액으로 부동산 감정평가를 해 달라는 요구를 받았고, 이에 응해 감정평가를 했다는 이유로 수사 대상이 되었습니다.
오늘은 감정평가사법 위반 혐의에서 핵심이 되는 탁상감정 판단 기준을 이 사례를 통해 정리해 드리겠습니다.
감정평가사법 위반, 어떤 행위가 문제되는가
감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(약칭: 감정평가법) 제28조의2는 특정 가액으로 감정평가를 하도록 유도하거나 요구하는 행위, 그리고 이러한 요구에 따라 감정평가를 하는 행위를 규율하고 있습니다(«확인 필요» — 정확한 조문 문언 및 법정형 대조).
대출이나 보증 등을 위해 특정 가액 이상 또는 이하로 감정평가를 하도록 요구받고 이에 응하는 경우, 감정평가사에게도 책임이 문제 될 수 있습니다.
다만 실제로 처벌 대상이 되는 행위인지는 감정평가의 방식, 대가 수수 여부, 요구의 구체성 등 여러 요소를 종합적으로 따져야 합니다.
단순히 고객의 요청이 있었다는 사실만으로 곧바로 위반이 인정되는 것은 아니며, 실제 감정평가 절차가 어떻게 진행되었는지가 함께 검토되어야 합니다.
이 사건의 핵심 쟁점: 탁상감정 여부
이 사건에서는 의뢰인이 실제로 현장을 방문하지 않고 서류·자료만으로 진행하는 ‘탁상감정’을 했을 뿐, 고객으로부터 대가를 받고 특정 가액으로 감정평가를 하도록 유도 또는 요구받은 사실이 없다는 점, 그리고 이에 따라 별도의 감정평가서를 작성한 사실이 없다는 점을 수사기관에 소명하는 것이 핵심 과제였습니다.
탁상감정이 감정평가사법 위반의 적용 범위에 포함되는지는 법 조항의 취지와 개정 연혁을 함께 살펴봐야 하는 문제로, 이 사건에서는 탁상감정이 해당 조항이 규율하는 감정평가에 해당하지 않는다는 취지의 법리가 핵심 논거로 제시되었습니다.
대응 논거와 소명 자료
이 사건에서는 다양한 자료를 통해 다음과 같은 사실관계를 하나하나 소명했습니다.
| 소명 항목 | 내용 |
|---|---|
| 감정평가의 성격 | 현장 방문 없이 서류로만 진행하는 탁상감정에 해당함 |
| 절차의 객관성 | 적정한 절차에 따라 객관적으로 감정평가를 진행했으며, 감정액도 의뢰인이 주도적으로 결정함 |
| 대가 수수 여부 | 정상적인 감정평가수수료 외에 다른 대가를 받은 사실이 없음 |
| 시장가치와의 부합 여부 | 국토교통부 타당성 조사 결과 적정한 시장가치 범위를 벗어나지 않음 |
이처럼 감정평가 방식의 성격, 절차의 객관성, 대가 수수 여부, 시장가치와의 부합 여부를 종합적으로 소명하는 것이 대응의 핵심 포인트였습니다.
사건의 결과
검찰의 보완수사 요구를 받은 경찰은, 의뢰인의 감정평가가 국토교통부 타당성 조사 결과 적정한 시장가치의 범위를 벗어나지 않으며, 업계에서 용인되는 관행을 넘어 고의로 특정 가액 감정평가 요구에 따라 감정평가를 했다고 볼 만한 증거가 불충분하다는 이유로 최종 불송치 결정을 했습니다.
이는 해당 사건의 증거관계에 따른 결과이며, 유사한 혐의를 받는 다른 사건에서 항상 같은 결과가 나온다고 단정할 수는 없습니다.
준비 자료 및 대응 절차
| 단계 | 상황 | 준비·확인 자료 |
|---|---|---|
| 초기 대응 | 경찰 출석 요구를 받은 경우 | 감정평가 경위 정리, 탁상감정 여부 확인 자료 |
| 경찰 조사 | 진술 및 증거 확인 단계 | 진술 방향 정리, 대가 수수 여부 관련 자료 확보 |
| 검찰 보완수사 단계 | 추가 증거 요구가 있는 경우 | 시장가치 부합 여부 관련 객관적 조사 자료 제출 |
| 불송치·기소 판단 단계 | 최종 처분 결정 단계 | 종합 의견서, 관련 법리 검토 자료 |
자주 묻는 질문
감정평가사법 위반과 관련해 자주 나오는 질문을 정리했습니다.
Q. 탁상감정도 감정평가사법 위반이 될 수 있나요?
탁상감정이 해당 조항의 적용 범위에 포함되는지는 사건마다 법리적으로 다투어질 수 있는 부분입니다.
개별 사건의 사실관계와 관련 법리를 함께 검토해야 합니다.
Q. 고객의 요구에 따라 감정평가를 했다면 무조건 처벌되나요?
요구에 응했다는 사실만으로 곧바로 처벌되는 것은 아니며, 대가 수수 여부, 감정평가의 객관성, 시장가치와의 부합 여부 등이 함께 검토됩니다.
Q. 국토교통부 타당성 조사는 어떤 역할을 하나요?
감정평가액이 적정한 시장가치 범위를 벗어났는지를 객관적으로 확인하는 자료로 활용될 수 있습니다.
Q. 경찰의 불송치 결정 이후에도 문제가 될 수 있나요?
불송치 결정은 해당 시점의 증거관계에 따른 판단으로, 이의신청 등 별도의 절차가 진행될 가능성은 사건마다 다를 수 있습니다.
정리: 감정평가사법 위반 혐의는 사실관계 소명이 핵심입니다
감정평가사법 위반 혐의는 감정평가의 방식과 절차, 대가 수수 여부 등 사실관계를 객관적으로 소명하는 것이 중요한 사안입니다.
감정적으로 억울함을 호소하기보다, 관련 자료를 체계적으로 정리해 대응하는 것이 필요합니다.
특히 탁상감정 여부, 대가 수수 여부와 같은 객관적 쟁점을 뒷받침할 자료를 미리 확보해 두는 것이 도움이 될 수 있습니다.
법무법인 온강은 형사사건을 다수 다뤄 온 변호사들이 사실관계 정리부터 수사 대응까지 함께 조력합니다.
다만 사건 결과는 개별 사건의 증거관계와 정황에 따라 달라질 수 있다는 점을 유의하시기 바랍니다.
감정평가사법 위반 혐의로 조사를 앞두고 있다면, 초기 단계에서 대응 방향을 점검해 보시기 바랍니다.
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